現物不動産投資のリスクは予測ができる！リスクヘッジのために必要なこと

現物不動産投資は「思ったほどリスクが高くない」という話は、度々このコラムを通してお伝えしてきました。

その理由のひとつが、税制上の仕組みによる“リスク緩和”が可能であることです。

たとえば、赤字が出た場合でも、その損失を給与所得などと損益通算できる制度があるため、結果的に納税負担が減り、実質的なリスクが軽減されるケースもあります。

このように、現物不動産投資は「備えさえすればリスクをコントロールしやすい」性質を持っています。

今回は、不動産投資にまつわる5つの代表的なリスクと、それぞれにどのような対策ができるのか。

『みんなの年金』を運営するネクサスエージェントが行う賃貸管理サポート、および不動産投資相談サービスで行っている取り組みについて、詳しくお伝えします。

空室リスク

前提として、空室はどんな物件でも発生します。
当社の賃貸管理サポートサービスでは、入居率が98.67%※1と高水準です。

その理由は、募集業務に特化した専任のリーシングチームが空室解消を図っていること。
合わせて、入居時の契約で「退去は2～1ヶ月前までに申告」※2と定めているため、通常は1ヶ月前からとなる入居募集をより早い段階から開始することが可能なためです。

これにより、空室期間を最小限に抑えられるようにしています。
さらに、家賃保証プランをご利用いただくことで、万が一の空室時にも収入が確保できる体制が整っています。

※1　ネクサスエージェント社内管理システムから算出
※1　2025年11月末現在
※2　すべての物件ではありません

参考：第28回 賃貸住宅市場景況感調査「日管協短感」2023年4月～2024年3月

賃料の下落リスク

新築物件は最初に高めの家賃を設定できる反面、その後の下落幅が大きくなりがちです。
ネクサスエージェントでは、家賃の下落が既に落ち着いた中古物件を幅広く厳選して取り扱っており、賃料下落リスクを抑制。

少子高齢化の中でも単身世帯は今後も増加傾向にあり、人気エリアの家賃の相場は、中古物件でも家賃の上昇傾向が続いています。

売却価格の下落リスク

将来物件を売却する際、価格が下がっている可能性はゼロではありません。
不動産投資では、たとえ売却時に物件の価格が下がっていても、投資全体としてはプラスになるケースが多くあります。

売却価格（キャピタルゲイン）が35年後に50%下がったとしても、35年間にわたり受け取ってきた家賃収入（インカムゲイン）の合計が、ローン返済額や経費の総額を上回るためです。

不動産投資の真の価値は、物件の売却価格がどうなるかだけでなく、長期間にわたって得られる安定的な家賃収入の積み重ねと、その期間中にローンが完済されることにあります。

インカムゲイン・キャピタルゲイン〔初心者のための投資用語解説〕

修繕積立金の増加

マンションの共用部分の修繕費として、将来的に積立金の増額が発生する場合があります。
当社の不動産投資コンサルタントは、社内規定で一定以上の戸数があり、さらに1戸あたりの修繕積立金負担が比較的軽い物件を中心にご紹介しています。

また、中古物件の長期保有をご希望のオーナー様には、物件の修繕履歴を事前に調査し、将来的に大きな修繕が必要と見込まれる物件は、ご提案リストから極力排除。

こうした取り組みにより、突発的なコストの発生リスクを抑えつつ、ある程度予見可能な投資設計を実現しています。

自然災害

災害大国の日本では、地震や台風といった自然災害は避けられないリスクです。
しかし、日本の建物は非常に高い安全基準で建てられています。
東日本大震災時のデータでは、建築学会の「被災度区分」を基準として、東北・関東のマンションで、震災による「被害なし」が81.23％、「軽微」16.13％と出ています。

あのような未曾有の災害下でも、97％以上のマンションが致命的なダメージを免れている事実は、日本の建築技術への信頼を裏付けるものといえるでしょう。
とはいえ、リスクがゼロではない以上、保険による備えは不可欠です。

当社の賃貸管理サポートでは、地震被害の程度に応じて建物評価額の最大50%を補償するプランなど、手厚い備えも提案可能です。

参考：東日本大震災のマンション被害、東北・関東で「なし」または「軽微」が97％｜不動産ジャパン

オーナー自身の「万が一」というリスク

不動産投資では、建物だけでなく「オーナー様自身の病気や事故」も想定すべきリスクです。
このリスクをヘッジする強力な手段が、ローン活用による団体信用生命保険（団信）への加入です。

ローンで物件を購入する場合、団信への加入すれば、万が一の際にはローン残債が保険金で相殺されます。
つまり、「負債（リスク）」を消し去り、家族に「無借金の安定資産」を残すという出口戦略が自動的に成立します。

また、ローン利用時は火災・地震保険の加入が必須となるため、結果的に「二重のリスクヘッジ」が完成します。

不動産投資は価値ある資産形成の手段です【仕組み解説】

不動産投資のリスクは、備えあれば憂いなし

不動産投資のリスクは「何が起こるか分からない」という漠然としたものではありません。
起こり得る事態を予測し、賢く「守りの盾」を揃えることこそ、不動産投資の正しいリスクマネジメントです。

不動産投資・運用に関するお悩み、お困りごとは、『みんなの年金』を運営するネクサスエージェントにご相談ください。

不動産に関する頼れるパートナーとして、お客様に寄り添ったベストな提案に尽力いたします。

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