不動産クラウドファンディングの仕組みを解説【初心者向け】
この記事では、不動産クラウドファンディングの始め方、注意点、デメリットを分かりやすく解説。
- 不動産クラウドファンディングの仕組みを知りたい
- 不動産クラウドファンディングに投資して失敗しないか不安
そんな方へ向けて、不動産クラウドファンディングの仕組みや注意点をまとめています。
『興味はあるけど、よくわからない…』と感じている方、必見です！
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングとは、不動産特定共同事業法（不特法)に基づいて運営される、インターネットで不動産に少額から投資できる仕組みのことです。
インターネットを通じて複数の投資家から出資を募り、不動産特定共同事業の許可を受けた不動産特定共同事業者（以下、不特事業者）がその資金で不動産を取得・運用し、得られた利益を投資家に分配する仕組みを指します。
つまり、みんなでお金を出し合って、マンションやビルなどの不動産に投資するイメージです。
不動産の運用や管理は、不特事業者が行います。
投資家は不動産を管理する必要なく、自動的に分配金を受け取れる仕組みになっています。
【ポイント】
不特事業者は、財務状況や事業計画など厳しい審査をクリアして、国土交通大臣または都道府県知事の許可を得ています。
だからこそ、不動産クラウドファンディング自体、一定の信頼性があると言えます。
参考：建設産業・不動産業：不動産特定共同事業法関係 – 国土交通省
基本的な仕組みと運用の流れ
事業者やファンドによって多少の差があったとしても、不動産クラウドファンディングは基本的に以下の仕組みと流れで運用されています。
- 事業者が不動産を選んで募集をかける
不特事業者が、「この物件に投資しませんか？」というように、「ファンド」と呼ばれる投資商品を用意して出資を募ります。
この時、投資先である物件の情報（場所、広さ、将来の収益の見込みなど）も詳しく公開されますので、その情報をもとに投資家は出資するかどうかを検討します。 - 投資家が少額から出資する
興味を持った投資家は、投資したい口数（例えば、1口＝10万円～など）を出資します。
多くの人が少しずつお金を出し合うことで、大きな金額が集まります。 - 集まったお金で不動産を運用する
不特事業者は、集まったお金を使って「ファンド」として提示した不動産を購入したり、改修したり、運営したりします。
例えば、マンションを購入して賃貸に出し、家賃収入を得るといった具合です。 - 不動産から得られた利益が分配される
不動産の運用によって得られた利益（家賃収入など）から、経費などを引いたものが、出資した金額に応じて投資家に分配されます。
分配の頻度や予定年利回りは、最初のファンド募集時に提示されます。 - 運用期間が終了したら、運用成果に基づき出資金の償還が行われます
あらかじめ決められた運用期間（例えば1年間や3年間など）が終了すると、運用成果に基づき、多くの場合、投資した元のお金（出資金）が投資家に返還されます。
参考：クラウドファンディングを活用した 不動産特定共同事業に係る実務手引書｜国土交通省
出資額が多いほどリターンも大きくなる
一般的なマンション経営だと家賃収入を得ますが、不動産クラウドファンディングの場合は出資額に対して分配金が決まります。分配金が出資額に応じて按分されるためです。
例えば、募集総額1,000万円の物件に100万円を出資した場合、受け取れる分配金の割合は10%となります。
したがって、出資額を増やせば、それに応じて受け取れる分配金も増加する仕組みとなっています。
初心者にこそ不動産クラウドファンディングがおすすめな理由
不動産クラウドファンディングは、不動産投資の「価格変動性が低い」というメリットはそのままに、誰でもはじめやすい敷居の低さが特長です。
1～10万円といった少額から始められるファンドが多く、手続きもすべてオンラインで完結できるので、手軽に投資を始められます。
不動産クラウドファンディングは、投資したいファンドを選んで入金したら、後はほったらかしで運用可能です。
不動産管理は、不特事業者が担当します。
不特事業者は不動産会社であることが一般的であり、投資家は何もする必要がありません。
分配金も自動的に入ってきます。
時間の拘束がないため、副業感覚で投資がしたいという方にもおすすめです。
不動産について詳しくなくても、まったく問題ありません。
投資したいファンドを選ぶだけなので、利回りなどの不動産の最低限の知識があれば始められます。
ファンドに投資したら、あとは分配金が入ってくるシステムなので、株やFXのように運用中に相場を分析する必要もありません。
不動産クラウドファンディングへの投資の始め方
初心者にもおすすめできる商品なので、実際に投資するまでの手順はシンプルです。
クラウドファンディングの事業者を選ぶ
まず最初に、クラウドファンディングの事業者（不特事業者）を選びます。
事業者によって取り扱っている不動産や条件が異なるため、下記の3つを重視しながら選びましょう。
● 累計調達金額
●リスクヘッジの仕組み
●ファンドの条件
累計調達金額が多いということは、それだけ安定的に運用を行ってきて、ユーザーからの支持を集めている証明となります。
また、価値の下がりづらい大都市圏の物件を中心にファンドを組成していたり、不動産の価値が下がった時に事業者自身の出資分から先に負担をしていく「優先劣後システム」を採用している事業者は、投資家のリスクが低く抑えられています。
▼優先劣後システムについての説明はこちら
https://minna-nenkin.com/features予定利回り、運用期間、最低出資金額、分配サイクルなどのファンドの条件は事業者によって異なるので、自分に合った事業者を選ぶといいでしょう。
クラウドファンディングの口座を開設
クラウドファンディング事業者を選んだあとは、専用口座の開設手続きを行います。
ほとんどの事業者がオンライン手続きに対応しています。
口座開設時には運転免許証やマイナンバーカードなどの身分証明書の提出が必要となり、事業者の多くはネット上でアップロードできるようになっています。
審査や口座開設にかかる時間は数日～1週間が目安です。
出資するファンドを決める
口座開設が完了したら出資したい金額分だけ開設した口座へ入金を行い、出資するファンドを選びましょう。
ファンドによって、先着順方式、抽選方式などがあり、人気のあるファンドでは申し込んでも出資できないこともあります。
預託式を採用している事業者への投資の場合、口座開設時に入金していれば、募集期間内のファンドにはすぐに申し込むことが出来るので、先着順でも焦らずに済みます。
また、利回りや運用期間もファンドにより異なります。
不動産クラウドファンディングのデメリットや注意点
比較的安定しているとはいえ、もちろん投資商品なのでメリットばかりではありません。
しっかり注意点も心に留めておきたいところです。
- 元本割れのリスクがある
元本割れとは、運用終了時に返還される出資金が、出資額を下回る状態を指します。
不動産クラウドファンディングには家賃収入を目的とするインカムゲインと、物件を売却した売却益を目的とするキャピタルゲインの2タイプがあります。
このうち、特にキャピタルゲインタイプは想定よりも売却価格が安くなったときに元本割れが生じるリスクがあるため注意が必要です。
インカムゲインについても入居率が安定しない場合は元本割れの可能性があります。
不動産クラウドファンディングは法律に基づき、元本保証がないことは必ず押さえておきたいポイントです。
▼インカムゲイン・キャピタルゲインについて、詳しい説明はこちら
https://minna-nenkin.com/column/investing-types/ - 配当そのものをもらえないケースがある
計画通りに運用できなかった時は配当が減少し、場合によっては０になる可能性があります。
家賃収入が安定して入らない場合や、売却益が小さい場合に起こります。
ただし、一般的に不動産市場は株式市場よりも価格変動が緩やかであり、実物資産としての価値に裏付けがあるため、大きく計画が崩れるケースはそう多くはありません。 - 事業者の倒産リスクがある
不動産クラウドファンディングは、不動産への直接投資ではなく、不特事業者が運営する不動産事業への出資です。
そのため、事業者が倒産した場合は投資家の出資金がすべてなくなる可能性があるため注意が必要です。
なお、多くの不特事業者では、出資金を信託銀行にて分別管理する仕組み（信託スキーム）を採用しており、事業者が万が一倒産しても万が一に備えて投資家の資金が守られるようになっています。
また、不動産クラウドファンディングの事業者は、不動産特定共同事業法という厳しい審査をクリアした企業に与えられる免許を所有しています。
この免許がなければ、不動産クラウドファンディングを提供することはできません。
そのため、不動産クラウドファンディングの事業者が倒産するリスクは低いと言えます。
▼不特事業者による投資家保護について詳しくはこちら
https://minna-nenkin.com/column/minnano-nenkin-futokuho/ - 途中解約ができないことが多い
運用中にまとまった資金が必要になったときや、不動産運用の業績が悪くなってしまったとしても、原則として運用期間中の中途解約はできません。
運用期間はファンドによって異なります。
長期運用に不安を感じる場合は、短い運用期間のファンドを選びましょう。
不動産クラウドファンディングといえば『みんなの年金』
市場の価格変動も株式市場ほど乱高下せず、比較的安定している不動産市場で、「手堅く・手軽に」始めやすい不動産クラウドファンディング。
知名度が高くない投資方法ですが、初めての方にこそおすすめしたい資産運用法です。
不動産クラウドファンディングは、不特法と呼ばれる法律に則った厳しい審査を経て認可された事業者のみが運営できる商材です。
もし、「不動産クラウドファンディングをはじめてみようかな」とお考えであれば、『みんなの年金』を是非ご検討ください。
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この記事をきっかけに、資産運用の選択肢に「不動産クラウドファンディング」を加えていただけますと幸いです。
※本記事の情報は、当社が信頼できると判断した情報・データに基づいておりますが、正確性、完全性、最新性が保証されるものではありません。本記事は公開日時点の法律を基準に執筆しています。また、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、個別の状況に応じた内容ではありません。個別の話題については、必ず各分野の専門家にご相談ください。
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買取・販売・賃貸管理を通して、不動産を活用した資産運用コンサルティングや不動産データプラットフォームの運営を行う、ネクサスエージェントが提供するサービス『みんなの年金』。
多岐にわたる事業で培ったノウハウを活用し、これまで「元本割れゼロ、配当遅延もゼロ、年利回り実績8%」という業界高水準でのファンド運用を実現しています。
