不動産投資と不動産クラウドファンディング、比較でわかる「どっちもあり」な理由
「不動産投資」と聞くと、「資産家だけのもの」「リスクが高そう」といったイメージを持つ方も多いのではないでしょうか？
投資初心者にもおすすめの「不動産クラウドファンディング」はもちろん、実は、自分が大家さんになる「不動産投資」も、多くの方が参入できてメリットを享受できるかもしれない――。
今回の記事はそんな話も交えながら、この2つの投資方法についての特長や違い、それぞれのメリット・デメリットを分かりやすく解説します。
資産としての不動産の強み
不動産には、他の投資商品にはない魅力があります。代表的な3つのポイントを見てみましょう。
- 価格変動が穏やかで安定性が高い
株式などと比べて、不動産は価格の上下が緩やか。
短期的な市場の影響を受けにくいため、長期的な資産形成に向いています。 - インフレに強い
物価が上がると現金の価値は下がりますが、不動産は価値が上がる傾向があります。
家賃も物価に連動して上がる可能性があるため、インフレ対策として有効です。 - 分散投資に最適
不動産は株式や債券とは異なる値動きをするため、ポートフォリオに加えることでリスク分散が可能です。安定した投資戦略を組み立てやすくなります。
不動産投資の種類をご紹介
不動産投資にはいくつかの方法があります。ここでは代表的な3つを紹介します。
- 現物不動産投資
マンションやアパートなどの物件を自ら購入し、賃貸に出して家賃収入を得る方法です。（インカムゲイン）
将来的に売却して値上がり益を狙うこともできます。（キャピタルゲイン）
▼インカムゲイン・キャピタルゲインとは？解説はこちら
投資の種類と資産運用のメリット・デメリットのまとめ - 不動産クラウドファンディング（小口化不動産投資）
インターネットを通じて複数の投資家とともに資金を出し合い、運営会社が不動産を運用する投資方法です。
少額から始められるため、投資初心者やローリスク志向の方にも人気です。
運用期間終了後に配当や元本の償還を受け取る仕組みが一般的です。 - REIT（不動産投資信託）
証券会社を通じて、不動産に間接的に投資できる金融商品です。
運用会社が複数の不動産に投資し、その賃料収入や売却益が投資家に分配されます。
上場REITであれば証券市場で売買ができるため、流動性が高いのが特徴です。
ここからは、現物不動産投資と不動産クラウドファンディングについて、さらに詳しく解説していきます。
税金対策として注目される現物不動産の直接保有
現物不動産投資は、誰でもすぐに始められるわけではありません。
とはいえ、実は一般的に考えられているよりも、参入のハードルは低かったりします。
どのような人が現物不動産投資のメリットを最大限に活かせるのでしょうか。
特に高所得・富裕層が有利！とはいえ、実は会社員も税負担軽減が狙える！
一般的に年収が高ければ高いほど、所得税が跳ね上がっていきます。
高所得者ほど現物不動産を複数持つことでその分の税負担を圧縮できるため、不動産を資産として複数持つ＝資産家のイメージが強いのだと推察します。
世間のイメージはそうであっても、実は不動産投資用ローンの審査基準は年収500万円以上です。
つまり、意外と、多くの人が税金対策として「狙える」のです。
たとえば、年収500万円の人が投資として不動産を購入。
不動産投資の経費（ローン利息、減価償却費、管理費など）が家賃収入を上回り、年間100万円の赤字が出た場合。
500万円（給与所得）ー 100万円（不動産投資による赤字）＝課税対象が400万円に！
現物不動産投資では、確定申告を通じて他の所得と損益通算が可能です。
年間の給料が500万円であれば、通常はこの500万円に対して所得税がかかりますが、
この方のケースでは、損益通算をすることで課税対象となる所得が400万円に減ります。
これにより、実質的な節税効果が期待できます。
【損益通算とは】
ある年に発生した「利益」と「損失」を相殺（通算）することで、課税対象となる所得を減らす制度です。これにより、その年に払うべき税金を減らすことができます。
損益通算の対象となる所得区分に、不動産は含まれます。
さらに、以下に該当する人は、現物不動産投資でメリットを享受できるかもしれません。
相続税対策を考えている人
賃貸物件を所有しているだけで「貸家建付地評価」や「借家権割合」が適用され、表向きの評価額が下がり、結果的に節税となります。
資産を次世代にスムーズに引き継ぎたいと考えている方にとって、現物不動産投資は税負担の圧縮として有効な選択肢です。
高所得で年齢も若いと、よりチャンスが多い
少しでも年齢が若い方が、不動産を購入しても返済完了を短縮できる可能性が高いため、金融機関によっては一般的な35年ローンより期間が長い、45年ローンなどを組むことができます。
つまり、長期での資産運用を考えやすくなります。
真面目で几帳面な人
現物不動産投資はコツコツ型の人に向いています。
物件管理や入居者対応など、地道な作業が多く、几帳面なスケジュール管理や長期的な視点で資産形成に取り組める人ほど、成功しやすい傾向があります。
現物不動産投資のメリット・デメリット
安定収入や節税効果が魅力の現物不動産投資ですが、リスクも存在します。
メリットとデメリットを正しく理解し、賢く資産形成を始めましょう。
税金対策だけでなく大きなリターンの可能性が
現物不動産投資には、節税効果以外にもさまざまなメリットがあります。
レバレッジ効果で資産拡大
ローンを活用することで、少ない自己資金でも大きな資産を運用できます。
うまく活用すれば、自己資金以上のリターンを得ることも可能です。
【レバレッジとは】
金融の世界では、少ない自己資金で、その何倍もの大きな金額の投資をすることを指します。
金融機関から資金を借りたり、証拠金を担保にすることで、自己資金の数倍～数十倍もの金額で株などの投資や不動産などの取引が可能になります。
安定した家賃収入
入居者がいれば、毎月安定した家賃収入が得られます。
副収入としてはもちろん、将来的には年金の補完としても期待できます。
株式と違い不動産市場は比較的安定しているので、急激に価格が下がりにくく、安定したインカムゲインとなるでしょう。
現物不動産を持つデメリットは？
一方で、現物不動産投資には以下のようなリスクや注意点も存在します。現物不動産での資産運用では、入念な資金計画・リスクコントロールが肝要です。
空室・家賃滞納のリスク
入居者が見つからなかったり、家賃が支払われなかったりする可能性があります。
不動産を買う前の市場調査はもちろん、安定した入居者を見つけるための対策が重要です。
修繕・維持管理のコスト
不動産は、時間とともに劣化が進むため、定期的な点検や計画的な修繕、大規模なリフォームが不可欠です。
まとまった費用が予期せず発生することもありますので、余裕を持った投資計画が必要です。
災害リスク
災害に備えて保険の加入や、事前に防ぐために立地選びでハザードマップを確認するなどの対策は重要ですが、それでも全ては防ぎきれません。
不透明な取引と悪徳業者
業者によっては、過剰な利回りや甘い言葉で物件を勧めたり、リスクを隠したりすることがあります。
複数の業者から情報収集し、常に疑問を持って内容を精査してください。
隠れたコスト
上記のリスクに備えた運営費用以外にも、登記費用、不動産取得税などの初期費用、さらに購入後も固定資産税などに備えるための様々な費用が発生します。
このあたりは事前にある程度計算可能なので、運営計画としてしっかり含める必要があります。
参考：総務省｜地方税制度｜不動産取得税
参考：地方税制度｜固定資産税
不動産クラウドファンディングは投資の価値あり？
一方こちらは、ファンドの運営事業者がすべて運用してくれるので、完全おまかせ・ほったらかし投資として、手軽に試してみることが可能です。
不動産クラウドファンディングはここが良い
- 数万円から投資可能
- 分散投資ができる
- 運営会社に全部おまかせ！運用・管理の手間が不要
- 比較的高利回りのファンドもあり、銀行預金より年利が高め
- 契約・入金・運用状況の確認まで、すべてオンラインで完結
不動産クラウドファンディングのデメリット
現物不動産と異なり、損益通算や減価償却による所得圧縮はできない。
出資した資金の運用はすべて運用会社に委ねられ、倒産リスクなど会社次第で元本割れのリスクがある。
一度出資すると、運用期間中は原則として資金を引き出すことができない。
不動産クラウドファンディングは、少額投資が可能で運用コストもかからないため、手軽に不動産投資を始めたい方や投資初心者に向いています。
一方で、投資である以上リスクもあるため、案件内容や運営会社の信頼性をしっかり確認してから始めてください。
▼不動産クラウドファンディングについてもっと詳しい内容はこちら
まずは不動産クラウドファンディングにトライしてみる？
「不動産投資に興味はあるけど、いきなり物件を買うのは不安…」と感じる方も多いと思います。
そうした方にも不動産クラウドファンディングがおすすめです。
少額から始められ、運用の仕組みを体験できるので、不動産投資に興味がある方にもぴったり。
弊社が運営する『みんなの年金』では、10万円から投資が可能です。
「空室リスクゼロ」に近づける家賃保証制度による安定した配当など、初心者でも安心して始められる仕組みが整っています。
現物不動産での運用を始める前に、『みんなの年金』で「不動産投資でしっかり利益が出る」実感を持っていただくためのお試し投資も歓迎しています。
不動産クラウドファンディングに興味を持ったら、ぜひ『みんなの年金』をご検討ください。
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初心者でも始めやすい
不動産投資といえば『みんなの年金』
買取・販売・賃貸管理を通して、不動産を活用した資産運用コンサルティングや不動産データプラットフォームの運営を行う、ネクサスエージェントが提供するサービス『みんなの年金』。
多岐にわたる事業で培ったノウハウを活用し、これまで「元本割れゼロ、配当遅延もゼロ、年利回り実績8%」という業界高水準でのファンド運用を実現しています。
